Mieterhöhung bei vorgeschriebener Fassadendämmung rechtens

Vermieter können im Normalfall nach einer Modernisierung die Jahresmiete um maximal acht Prozent der Modernisierungskosten, die auf die jeweilige Wohnung entfallen, erhöhen. Dem dürfen die Mieter aber widersprechen, wenn dies für sie finanziell nicht tragbar wäre. Der Widerspruch ist in bestimmten Fällen allerdings ausgeschlossen. Die Wüstenrot Bausparkasse weist auf ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 21/19) hin.

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Ein Vermieter ließ bei einem im Jahr 1929 errichteten Mehrfamilienhaus in Berlin unter anderem die Außenfassade dämmen und die vorhandenen Minibalkone durch größere ersetzen. Der Mieter einer 86 qm großen Dreizimmerwohnung im zweiten Obergeschoss widersprach der verlangten Mieterhöhung, da er als Bezieher von Arbeitslosengeld II eine höhere Miete nicht verkraften könne. Das Landgericht Berlin gab dem Mieter recht und erklärte die Mieterhöhung weitgehend für unwirksam. Der BGH hob jedoch das Urteil auf und verwies den Streitfall an das Landgericht zurück.

Laut dem BGH-Urteil muss unter anderem geprüft werden, ob der Außenputz dringend erneuerungsbedürftig war. In diesem Fall müsse der Vermieter nach der Energiesparverordnung auch die gesetzlich vorgeschriebene Dämmung der Fassade durchführen. Gegen eine Erhöhung der Miete könne sich der Mieter dann nicht wehren. Dasselbe gelte, wenn die neuen Balkone bei vergleichbaren Wohnungen in der Region üblich seien. Dabei sei zu prüfen, ob bei mindestens zwei Dritteln von ihnen Balkone in entsprechender Größe vorhanden seien. Dagegen dürfe dem Mieter nicht entgegen gehalten werden, dass er in einer zu großen Wohnung lebe. Die für den Bezug von Sozialleistungen geltenden maximalen Wohnflächen seien nicht relevant, da Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich nicht dazu führen dürften, dass sich Mieter eine neue Wohnung suchen müssen. Die Vermieter dürften jedoch die Miete in den Folgejahren an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen, auch wenn Mieter im Einzelfall berechtigt sind, einer sofortigen Anpassung nach einer Modernisierung zu widersprechen.

Ludwigsburg, 5. März 2020

Die W&W-Gruppe

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