Trotz Zwischenvermietung keine Steuer fällig
Beim Verkauf von Wohnimmobilien gilt im Normalfall eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Ist der Zeitraum zwischen Erwerb und Veräußerung kürzer, muss der Besitzer die Wertsteigerung des Objekts versteuern.
Anders sieht es aus, wenn der Haus- oder Wohnungseigentümer seine vier Wände für eigene Wohnzwecke nutzt. Dann ist der Erlös aus einem Verkauf dieser Immobilie in aller Regel nicht steuerpflichtig. Was geschieht jedoch, wenn das Objekt vor der Veräußerung noch einige Monate zwischenvermietet wurde? Die Wüstenrot Bausparkasse AG weist auf ein interessantes Urteil des Bundesfinanzhofs hin.
Werden Haus oder Wohnung veräußert, muss der vormalige Besitzer auf den Verkaufserlös keine Steuern zahlen, wenn er im Jahr des Verkaufs und den beiden Vorjahren die Immobilie selbst bewohnt hat. Diese Minimalfrist bestimmt das Gesetz. Im konkreten Fall hatte ein Mann 2006 eine Eigentumswohnung gekauft und bis April 2014 durchgehend selbst bewohnt. Im Mai zog er aus, verkaufte die Wohnung aber erst im Dezember des Jahres. In der Zwischenzeit vermietete er die Räume.
Diese Zwischenvermietung nahm das zuständige Finanzamt zum Anlass, den Verkaufserlös zu besteuern. Die Begründung: Der Besitzer habe die Wohnung nicht bis zum Verkaufsdatum selbst genutzt. Gegen diese Entscheidung klagte der Betroffene. Er sah die gesetzlich vorgegebene Mindestzeitspanne für die Selbstnutzung sehr wohl als erfüllt an – auch wenn er in den letzten Monaten vor dem Verkauf die Wohnung nicht mehr persönlich bewohnt habe. Daher forderte er, dass der Verkaufserlös nicht besteuert wird.
Der Bundesfinanzhof – das höchste deutsche Finanzgericht – gab dem Mann im Herbst 2019 Recht (Az. IX R 10/19). Er führte aus, dass das Gesetz zwar eine Eigennutzung im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren vorschreibe. Nicht geregelt sei jedoch, an wie vielen Tagen im Jahr des Objektverkaufs der bisherige Eigentümer die Immobilie selbst bewohnt haben müsse. Auch eine nur zeitweise Selbstnutzung sei im Sinne des Gesetzes völlig ausreichend. Der Erlös aus dem Verkauf der Eigentumswohnung bleibt nach diesem Urteil letztlich steuerfrei.
Ludwigsburg, 13. Februar 2020
Die W&W-Gruppe
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